在房地产市场行情上升的时候，无论是中介公司还是售楼处给你打电话时，说辞永远都是“手慢无”，刻意营造一种紧张的气氛，迫使你赶紧做决定，而且态度也不是很好。在房地产市场下行期，中介或售楼处往往语气平和，还不停地用各种优惠刺激你买房。目前，不少城市的楼市进入去库存的状态。如果你去售楼处或跟着中介看房，可以看到各种优惠，比如特价房、首付分期、免中介费、团购、众筹等。这些优惠的本质是什么?开发商和中介推出优惠的初衷是什么?哪些优惠是真优惠，哪些又是打着幌子的伪优惠?为了回答这些问题，我挑选了5类常见的优惠手法，给读者做一点分析。

第一类手法是特价房。特价房分成两种，一种是房源位置、楼层、采光等限制因素造成的特价房，另外一种是在楼市上升期依然宣称卖特价的房子，后者似乎在逻辑上站不住脚。房子卖不出去的时候打折可以理解，但为什么行情好的时候房子还会打折?羊毛出在羊身上。为了吸引买房者，开发商把原价提高了之后再打折，和“双11”促销采用的是同一个套路。在这种情形下，开发商的最终目的是去库存，并不是因为真的卖不出去房子。一些开发商推出特价房属于无理由打折，只要买房者认购房产就打八八折，在此基础上，支付全款有折扣，贷款也有折扣。但是，有些开发商的营销理念是永远把房价多说10000元，然后在开盘时以打折价格成交——买房者开心了，开发商也没亏本。我并不是劝大家躲着特价房走，而是希望大家做到心中有数，在交认购金前对比一下周边楼盘的售价和该楼盘的历史售价。

买房者不能冲动，而要三思而后行。第二类手法是首付分期。在环京地区，首付分期是市场上的主流促销方式。一些开发商热衷于使用这种方法，而使出这一招的企业，也不一定是因为资金链出现了问题。但是，这些开发商为什么愿意让买房者用比较少的首付买到房子呢?既浮据我观察，每年第三、四季度，首付分期的活动如火如茶。为什么在这个时间段出现这种局面?归根结底，开发商在年底需要冲业绩。首付分期可以帮助开发商先以比较低的首付款要求从买房者那里揽过来一笔钱。等到年底的销售额统计结束，满足了销售数字的观赏性，首付分期的历史使命就完成了大半。有的开发商还会承诺，如果买房者后期支付不了首付余款也没关系，他们愿意叠加利息将首付款退给买房者。在这种情况下，如果买房者选择首付分期却无力支付余款，只不过陪着开发商走了一趟流程，开发商却可以赶在年底之前快速回笼资金。遇到这种开发商，买房者一般不会太吃亏，还能享受到一些福利。但有些开发商使用首付分期策略的初衷就是让更多买房者上钩。

买房者一旦上钩，即便后期无力补交尾款，想要解除合同也没那么容易。所以，量力而行是上策。第三类优惠手法是我们经常在朋友圈看到的免中介费。现在，中介买卖新房已经不是一件新鲜事，这在专业领域叫作一二手房联动，如果客户看不上二手房源的条件，就给客户推荐新房房源。一旦新房交易达成，二手房中介也可以拿到开发商提供的高额佣金。一二手房联动的销售效率比较高。在大城市买二手房，动辄要多交几万、十几万甚至几十万元的中介费，买房者如果通过中介买新房，就无须向中介公司支付这一部分款项，但去售楼处看房、买房本来也不需要交中介费。育振家这背后还有一个专业的知识点--新房和二手房的销售计价标准截然不同。据我所知，一些排名靠前的开发商每通过中介卖出去一套新房，往往需要支付高达总房款5%的佣金。所以，相比传统的代理，中介的效率更高，赚的钱也不少。

金水第四类优惠手法是团购。在我看来，团购是楼市集中开盘的一个变种。以前房地产市场冷淡的时候，因为客户量达不到要求，开发商很难选择集中式开盘。现在，一些开发商邀请行业嘉宾定期直播讨论房产话题，答疑，提供区域价值解读，或者把一批有意向的人拉到售楼处，然后给这种方式起名叫团购。在一些城市，楼市开盘悄无声息进行，可能当你拿着钱准备买房时，却发现房子已经没了。团购只是提供了一个买房途径，但至于具体优惠的力度有多大，并不好说。货旗道甜最后一类优惠手法是众筹。

开发商鼓吹的众筹更多的是一种吸引客户、推广项目的手段。早期的买房者先交一点费用，以众筹方式获得优惠和买房的资格，开发商会借此鼓励客户下决心买房。但是，我们需要注意的是，众筹的钱如果是投资性质，那么没有保本收益。即使不是投资，买房者到时候能不能拿回原来的钱，也要看发起众筹的组织者和这个平台的信用和实力。虫以上就是这几年新兴的销售优惠手段。希望你在买房的时候，能够瞪大眼睛、竖起耳朵，认真了解市场行情，明确判断，远离决策失误。